长租公寓是否“活”上去？行业巨头不看好霸占拉拢

　　“小而美”的长租公寓能否活上去？

　　“第一轮扩展刚才匹面，其实真正的单干也才刚匹面。”位于成都的散播式公寓品牌荣幸居首创人王虎见知《中国经济周刊》记者，在2017年下半年与当地另一家长租公寓Funx分开运营后，面临自如、蛋壳以及魔方等行业巨头对于于西南地区市场的大举“加害”，如今他总算可能细微松一口吻。如今荣幸居以及Funx两个品牌旗下管理的房间数量已经逾越5000间，无非王虎精通，在政策盈利的促成下，各巨头纷纭扩展歇业范围，长租公寓的强烈单干才刚才拉开帷幕。

　　2017年7月，九部委瓜分下发《关于在人口净流入的大中村落落子加快成长住房租赁市场的见知》前，“机构化租赁”的市场提供量严重短缺就已经是经常被参议的话题。2016年12月，链家研讨院颁布的《租赁衰亡》称，租赁机构在扫数租赁市场的租金范围占比惟独7%。

　　据不十足统计，往后我国机构化租房占部份租赁市场比例仅为个位数的这块蛋糕中，已经挤入了逾越1000家品牌公寓的运营商。贝壳研讨院(原链家研讨院)2018年7月颁布的《2018年中国住房租赁白皮书》称，租赁业务的机构化率如今已经进一步晋升，一线村落落子新开公寓门店添加率超35%。其它，范围较大、运营领域向天下扩展的巨头编制已经初现端倪：对于于包括逾越1000家散播式长租公寓运营商的统计功能出现，估值位列第一的自如估值为200亿元，逾越第二名一倍多。贝壳研讨院预测，未来一段时辰各种利好资源将不绝向头部企业会聚。

　　在各路下风资源向头部企业会聚之时，有分析认为，长租公寓可能碰面临不小的倒闭、分开与拉拢压力。作为正面的证明，长租公寓的“阵亡名单”中已经有Go窝公寓、Color公寓、好熙家公寓等诸多名字。“在对于于新居的单干中，假如咱们只能以2000元的价格拿房，而巨头们却可能累坠2500元乃至更高的拿房老本，就到了咱们该介入的时候了。”王虎对于于中小租赁企业未来的预测并不是非常助兴。

　　行业巨头不看好分开、拉拢

　　与市场分析雷同，作为行业巨头之一的自如并不认为拉拢与分开的阶梯能走得通。自如CEO熊林不日对于于《中国经济周刊》记者了解打风闻道：“诸位在长租公寓行业中对于于分开拉拢有一个误区，其实拉拢分开的方式在这个行业很难走通。最焦点的问题是，各家长租公寓产品的品相、品德悬殊非常大。一些公寓假如在当下范围不敷大、运营不敷好，在抵达临界点时已经盈利得很严重了，此时离与业主租约到期的时辰也不远了。在这种现象下，并购来的资产还剩多大价格？能否会贬值，乃至成为累坠？”

　　一位长租公寓企业高管中断《中国经济周刊》记者采访时候析，自如尽管也有“自如寓”这种会合式公寓，但大批房源依然在各小区中的散播式公寓。相较于会合式公寓，散播式公寓的管理半径更长、老本较高，拉拢者的兴致不大。

　　王虎则认为，已经形成很强运营零碎的巨头假如去并购一家几千间的散播式公寓，必要一套一套地实地测量，并对于于每一一间衡宇终了调动，与其这样还不如遵循自有的尺度去扩展，这样更划算。在王虎看来，自如的尺度化以及一概化在业内是较为驰名的，“如今巨头都在抢食政策带来的盈利，在民众化以及尺度化的衡宇高低韶光，非论是Funx这种小众产品依然荣幸居，在他们眼里的价格其实并不大。”

　　然则，业内依然不乏整合与并购的案例。除了2017下半年Funx与荣幸居的分开外，魔方公寓也入股拉拢了扎根于深圳的V客青年公寓。魔方生计效能集团副总裁金喆向《中国经济周刊》记者证明，魔方入股后成为V客青年公寓的大股东，V客也进入了魔方产品零碎之中，成为以初入社会的青年为重要受众的产品。“青年公寓这个品类有它希奇的价格，它短缺了魔方的产品线，进入魔方公寓的零碎后‘过得很好’。”

　　金喆所说的产品条线的互补，兴许是行业整合中的关头参照尺度。如今，我公民众型的租赁产品中已经根底形成了4条一概受众的产品线：针对于于高端商务人士与精英阶级的杰作公寓、重要受众为白领的白领公寓、为初入社会的青年人打造的青年公寓、为财富园区职工打造的集团宿舍(又称蓝领公寓)。“当某个企业在成长历程中必要部份补入某个夙昔自己不善于或者者不布局的品类时，分开就天但是然地爆发了。”王虎说。

　　利润被收缩，部份“二房东”改走“大房东”阶梯

　　“长租公寓方式找到咱们的有得多，出于慎重以及对于于未来的络续定，咱们一个都没投。”星瀚老本首创合资人杨歌说，他对于于长租公寓“不看好”的原因在于30多年来房地产行业的微不雅编制不绝都是“所有权”(大房东)在逼迫“运营权”(二房东)，“这种不合理的布局以至所有权这一层的利润很大，有得‘炒’，而运营权这一层的利润非常薄，不太多人留神这块业务，更‘懒’得遵循运营商的必要开发恰当的物业租给他们。”

　　在杨歌看来，运营权如今有长租公寓、瓜分办公以及书店等几个分支，但大多半运营商过得都不太好，“依然由于利润太薄，大部份利润被‘所有权’拿走了。”

　　在“所有权”与“运营权”的干系中，由于我国租赁市场不是非常发达，对于于尺度“所有权”与“运营权”之间的边境、解放各自办法的执法律例不敷完美，大房东经常是强势一方。一位不愿具名的公寓运营商见知《中国经济周刊》记者，大房东在与运营者干系上的强势是多方面的，例如守约老本不高、便当更正公约以及不功能规则地断水断电等。

　　思源地产副总经理、首席分析师郭毅对于于《中国经济周刊》记者分析说，由于“二房东”方式不所有权，一旦市场爆发弗成预期的调动，例如地价房价倏地上扬，老本将很难管教。其它，假如“二房东”运营得好，“大房东”看了“眼红”，也可能畴昔进租金的方式挤压运营商的利润空间。

　　值得把稳的是，一些“二房东”在对于于他们倒运的市场编制中，随着自己运营权业务的范围扩展，也匹面了对于于地产的布局，并变身为“大房东”。以连锁快餐品牌麦当劳为例，其地财富务的利润乃至已经逾越了主歇业务。麦当劳2016年的财报出现，其地产出租一项的利润就已经抵达全财年利润的50%。

　　为了成为“大房东”，羁绊物业成为可行性较高的门路之一。但“二房东”要想羁绊物业并不简略。

　　2017年初，魔方与中航信托营造蓝山资产，聚焦于北上广深等一线村落落子存量资产的拉拢、开发以及管理，由“轻资产”方式转向“重资产”方式。“咱们的兄弟公司一旦物色到好物业，会交给咱们来运营以及管理，但魔方公寓的焦点本领并不在这里，以及大型开发商抢地块，着实不是咱们可能做获取的。”金喆说。

　　自犹如样不当“大房东”的用意。“咱们的焦点本领依然在运营，持有物业对于于咱们来说老本太高了，也倒运于完成往后倏地扩展范围的使命。”一位不愿具名的自如内部人士见知《中国经济周刊》记者。

　　荣幸居首创人王虎则对于于中小范围企业到期离场已经做善意机准备。“咱们借贷资金的年利率逾越30%，而巨头企业的年利率惟独百分之十几，他们对于于外发债的利率更是惟独个位数。”他说，巨头们更低的资金老本确保了他们可能将收回老本的时辰推早退3年乃至四五年后，而荣幸居这样范围的企业必需在3年乃至两年内收回老本，本领保障强硬的现金流，这对于于中小范围企业来说是很大的问题。“由于咱们在成都布局得早，晚期房源咱们支出的老本很低，可一旦这些房源租期终止，自如在大部份房源中都能以高于咱们500元乃至1000元的价格拿房，会对于于咱们形成粗大的下风，事前分咱们就该离场了。”而马糊羁绊物业，王虎的中兴很沉着不可能。“咱们与合资人也推敲过这个问题，但马糊咱们这样惟独几千间范围的运营商来说，要想羁绊很难。”

　　“小而美”企业在夹缝中求存活

　　互联网行业习惯性的“惟独第一位本领活上去”的口号能否也会出如今长租公寓中？

　　曾经经有人指出，互联网实在为零的边沿老本可使其线上业务倏地扩展，惟独范围最大者本领终究取胜。但必要线下宽泛布局的业务则不然，由于其必要非常沿海化的业余效能，可能各自“占山为王”，倒运于一家独大的编营造成。在共享单车行业中，有人遵循这个现实认为线下端的“去焦点化”会对于于消线上端“焦点化”的趋向，然则，通过强烈单干，终究惟独ofo以及摩拜单车两者大范围地生计上去，而收集节点数不敷多(即运营范围不敷大)的企业，即便产品德量更好，也未能存活。

　　其实，多半公寓运营商非论从鼓吹依然实操角度，都在凸显自己的“互联网基因”，以流量运营的方式试图将一个强硬的人群保留在其效能的场景中，使其在零碎内爆发几次消费，并试图开发其在外交、搬家、培修等此外方面的新必要，以拓展增值效能。例如，一些租赁巨头的房客既能在线下看房，也能在线上片面了解房源，之后通过电子明码门禁，就可能间接拎包入住，无须再通过传统的中介效能人员。而在授予房源一端，电子化量房、以智能的方式推算出衡宇市场价，已经是难得的信息化本领。

　　长租公寓能否会追随这一“剩者为王”的原则，“小而美”能否留下？自如CEO熊林认为，长租公寓在单体村落落子运营范围不小于20万间，部份范围不小于百万间，才算是过了“范围关”，在这一历程中，前期的IT零星投入显得非常严格，是支撑范围倏地扩展的根底，对于于小范围企业而言压力很大。

　　王虎则心愿荣幸居以及Funx络续以“小而美”的方式倔强生计上来。“我看到一些惟独2万+兴许3万+范围的沿海企业如今活得都还不错，也都完成了盈利。Funx存心于异性恋群体，这个小众市场经久还没被巨头看上眼，在巨头都在大范围终了尺度化以及民众化衡宇的布局之时，咱们有很长一段时辰可能利用。”他说，遵循他的不雅测，如今所谓白领公寓、青年公寓以及精英公寓3个条线，更多的是为了给投资方“讲故事”，其实同质化现象非常严重，“未来咱们的生计之本就是‘有个性’，趁着巨头还无暇顾及小众市场时占得一些先机。”

　　《中国经济周刊》 记者 银昕｜北京报道

　　(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第31期)